駐在期間中にアメリカで自宅を購入するというのは考えにくい事かもしれません。

アメリカ人転勤者は3年以上その土地に住む場合、自宅を購入するのが一般的です。日本企業駐在員でも駐在が4年以上の長期になる場合や賃貸住宅がほとんど無い地域では購入を検討したほうが良い場合もあります。

また購入する場合は1年間賃貸住宅に住んでから購入をすると時間的なゆとりもあり、土地感もでき、ローンも有利になる可能性があります。

１．アメリカは自宅の保有に対し税制が優遇されています。
　　
住宅ローンの金利と固定資産税が所得控除になります。故に支払った金利や固定資産税の約４０％(個人差があります)が還付されることになります。

自宅売却時に夫婦合算で50万ドルまでキャピタルゲイン課税が免除されます。

２．住宅の保有は個人の資産形成になります。

一時的にマーケットは変化しますが、長期的には物価上昇率より価格は上昇しています。

一般的なアメリカ人にとって自宅の購入は節税手段であり、重要な資産形成の方法でもあります。

ところが駐在員にとってはアメリカで住宅を保有するのは中々大変です。

１． 帰国の時期が予想できない。住宅の売買には経費と時間が掛かり、3年以内の保有の場合賃貸より経費が掛かる可能性があります。また転勤時の不動産マーケットが弱い可能性もあります。
２． 頭金の手当てが大変。住宅購入は一般的に８０％をローンし２０％を頭金として置きます。（地域によっては９０％ローンも可能です。）
３． 企業によっては税制のメリットを個人が受けられない制度になっています。

不慣れな土地で大きな買い物をするのはリスクがあります。購入の仕方をよく理解してより安全な住宅購入を実行してください。

住宅の購入のプロセスは地域・州により多少異なります。ここではニューヨーク郊外を例に説明します。

１．予算の決定
賃貸をベースに会社が家賃のガイドラインを設定しています。給与の中でいくらぐらいのローンが支払えるか、頭金がいくら用意できるか等検討し予算を算定していきます。

（家賃予算x 12ヶ月−固定資産税）÷住宅ローンの金利＝ローン金額

　例：家賃予算$3000 , 　固定資産税$7000,　ローン金利7%の場合
($3000 x 12 - $7000) ÷ 7% = $414,286

４１万ドルのローンを借りると月々のキャッシュフローは賃貸と同じです。それに加え税務申告後は1万ドル以上の税の還付があります。

（$410,000 x 7% + $5000）x 40% = $13,480

80%ローンとすれば５１万ドルの住宅が購入可能となります。

購入から売却までのプロジェクションを理解しておくと安心です。
リンク「自宅購入プロジェクション」

２．ロケーションの選択
住宅はロケーションにより価格が異なります。ロケーションの選択は治安、教育環境、通勤時間等を考慮し決定します。一般的に日系企業の駐在員が住んでいる住宅地は「良い地域の小さめの家」です。このタイプを購入しておけば転勤後も所有し続ける場合も賃貸として日本人駐在員に貸すことも可能です。

予算とロケーションが決まったらご自分の予算で自分の希望する地域に住宅があるかどうか確認ください。E-駐在の売買物件情報（Listing）は賃貸と同じレベルの物件を紹介しています。賃貸した場合と購入した場合を比較して下さい。

３．転居の準備
帰国の予定が立たない駐在員は転勤時にどうなるか準備しておくと安心です。一般的な対応は売却です。正しい物件を購入し、通常の不動産マーケットであれば売却は数ヶ月で実行できます。売却しやすいような物件を購入するのも重要です。

もし売却時点でマーケットが弱い場合は損失が出る可能性があります。その場合賃貸しておく方法があります。ご自分の趣味だけでなく貸しやすいという観点からエージェントと相談されると良いと思います。

１． エージェントの選択
プランが決まったら不動産エージェントを決めます。
最近はインターネットでも住宅を紹介していますが、買い手を守るエージェントが存在しません。買い手の利益を代表するエージェントを持つことは不慣れな土地で大きな買い物をする際は重要です。買い手のエージェントのフィーを売主が払う為買い手のコストが増えるわけではありません。エージェントはできればお知りあいの方から紹介してもらうのが安全です。
E-駐在でも各地の経験豊かなエージェントをご紹介します。

２． 物件見学
ご自分の予算を伝えエージェントと物件見学のツアーを行います。小さなことにこだわらず感性で物件を見てください。
一般的にアメリカでは家主は住みながら売却しますので見学を開始してから購入が完了するまでに2−3ヶ月はかかります。もし至急購入しなければならない場合は物件が限られますのでエージェントに伝える必要があります。ただあまり急ぐと交渉が弱くなり、ローンの手続き等で中々進まないケースもありますので余裕をもって探されることをお勧めします。

物件選びの重要な要素

変えられない要素と、変えられる要素を見て変えられない要素に問題があれば諦めましょう。
変えられない問題
交通量の多い道路に面している。
ドライブウェイが急な勾配になっている。
川や線路に面している。

３． オファー
気に入った物件が見つかったらオファー（購入条件）を提示します。
内容はエージェントと相談してください。日本の方は値切ると失礼と感じるかもしれませんが、売り手もある程度のネゴシロを付けて価格設定していますからあまり遠慮する必要はありません。エージェントと相談してください。

オファーの内容

価格
購入時期（Closing　Date）
住宅ローンmortgage loan の割合　(例80%)
その他の条件　物件に含まれるもの

４． 条件交渉・契約合意
エージェントを通してオファーを売り手のエージェントに提出し交渉が始まります。内容が合意されると売り手の弁護士が契約書を作成します。

買い手は自分の弁護士を指定して契約書を確認してもらいます。弁護士は不動産エージェントが紹介してくれます。弁護士は一般的に時間ベースでは無く全体でいくらという契約になりますので事前にフィーを確認してください。

契約書サイン時には１０％の頭金を置きます。この頭金は売り手の弁護士のエスクロ口座に入金されクロージング時に清算されます。

５． インスペクション
契約合意後ビルディングインスペクションを手配します。インスペクションはビルの構造上の問題が無いか、シロアリの問題が無いか確認します。
もしこの時点で素人にはわからない重大な問題点が発覚した場合は契約をキャンセルできます。インスペクションは欠点を探す作業ですので細かな欠点を色々指摘されますがあまり小さな問題は気にしなくても結構です。修理が必要な個所はエージェントか弁護士を通じて売主と交渉し、合意したものは契約書に入れてもらってください。

６． ローンの手配
一般的に契約書が準備できた時点でローンの手配を行います。最近は事前にローン会社と相談し事前承認「pre-approval」を取得するケースが多くなっています。ローンは銀行に直接コンタクトする場合とモゲージブローカーという斡旋会社に頼みます。駐在員の場合アメリカでのクレジットヒストリーが弱い場合がありますので不動産エージェントからモゲージブローカーの紹介を受けて事前に相談をしておいたほうがよいかもしれません。E-駐在でもサポート致します。

７． クロージング
買い手の弁護士は物件の所有権を調査します。「title search」
物件に問題がない場合クロージングが行われます。（所有権の移転）
一般的に買い手が売り手の弁護士事務所でタイトルカンパニーの立会いのもとに行われます。
クロージングの席上では州に対する物件の所有者の変更に関わる法的な書類、銀行ローンに関する書類等にサインが行われます。

買い手は弁護士から必要資金の報告を事前に受け、指示のあったチェックを準備します。弁護士費用を含め物件価格の約４−５％の諸経費と頭金のバランスになります。

火災保険の事前に手配します。

クロージングの書類は1−2ヶ月でオリジナルが弁護士から送られてきます。売却時に必要となりますので大切に保管してください。

クロージングで全ての書類がサインされチェックが受け渡されると購入者は物件の鍵をもらいオーナーになります。

購入後は隣近所に挨拶をしておくと色々な時に助け合えます。