e駐在賃貸住宅の探し方

海外住居決定の問題点
	1. 情報
	2. 時間
	3. 住宅
	4. 予算
	5. 語学
住居決定のアドバイス
	1. 不動産エージェント
	2. 優先順位
	3. 感覚
住宅決定の要素
	1. ロケーション * 治安 * 教育環境 * 通勤時間
	2. 予算
	3. 物件のタイプ
	4. 入居日
	5. 契約期間
	6. 家具
	7. ペット
住宅探しの実務
	1. 希望条件の整理
	2. 物件見学
	3. オファー・契約交渉
	4. 契約 * 諸手続き
	5. 入居
住宅退去の実務
	1. 家主への連絡
	2. 敷金・点検
	3. 鍵
	4. 諸手続き

不慣れな海外での住居の決定にはいろいろな困難が伴います。

１．	情報が少ない：どの地域に住んだら安全なのか、学校が良いのか等の情報は限られており、住宅は手探り状況で探すことになります。
２．	時間が限られている：赴任時は特に引き継ぎ等で忙しく、住居の設定に多くの時間を割いているゆとりがありません。
３．	住宅が無い：賃貸住宅の数は年々少なくなっており選択肢があまりありません。マーケットが強い時には物件の動きも速く、早い決断が迫られます。
４．	予算内に収まらない：マーケットが強い時は家賃は物価上昇率より大幅に上昇します。会社の予算内で住宅を探すのが困難な時期があります。
５．	英語での賃貸契約：英語で賃貸契約書を結ぶことになりますが、内容を理解するのが困難です。尚、リース契約が終了した時点で家主は契約を更新する義務は無く退去を求めるケースがあります。また契約期間中の解約条件は予め合意が必要ですのでご理解ください。

住居を決定する際のアドバイスは以下の通りです。

１．	適切な不動産エージェントを選ぶ：日本企業駐在員のニーズは特殊です。そのニーズを理解するエージェントのサポートを受けるのが安全です。企業総務の方がエージェントを紹介する場合は、そのエージェントに頼むことをお勧めします。もし推薦がない場合は便利帖やwebでエージェントを探してみてください。また信頼できるエージェントは住まい設定のアドバイザーとしていろいろなアドバイスを受けるとスムースに行くでしょう。 E-駐在でもエージェントをご紹介しております。
２．	重要な要素を満たす物件を選び、あまり細部はこだわらない：治安や、学校区等の重要な要素を満たすことを重視し、あまり細部を気にしないようにしましょう。「100軒見て決めた」と言われる方がいますが決していい住宅を選んでいません。見すぎて何が重要かがわからなくなってしまうようです。
３．	感を頼りにする：自分で全ての要素を確認し、判断することはできません。隣近所、住宅に入った時の感じ等なんとなく良い感じがするというような感が重要です。エージェントのアドバイスもよく聞いてください。

住宅決定の要素

１．ロケーション
	A)治安：ロケーションで最も重要な点は治安です。90年代の経済発展でアメリカは以前に比べ安全になりました。しかし治安のよい日本から来られたばかりの方は治安を重視して地域を選ぶことをお勧めします。コンドミニアム／アパートではドアマンのいるビルが安心です。具体的な地域は先輩や知人の方に教えていただくのが良いでしょう。現在の日本企業駐在員に人気の地域は治安が良いのでその地域を選べば安全です。もし情報がなければ近所の様子をみて安全かどうか感じてください。 B)教育環境：お子さんを同伴される方は教育環境も重要になります。治安の良い地域は一般的に教育環境も良いですが、小学校が良くても中学や高校が推薦できない地域もあります。知人や不動産エージェントから情報を入手し、実際に学校を訪問してみるのもよいでしょう。地域によっては日本人生徒が多すぎるという問題を抱える学校もあります。地元の方に情報を聞いて判断してください。日本人学校や補習校･塾等の日本の教育を希望される方はその学校への通学も考慮に入れてください。 C)通勤時間：住宅からオフィスまでの通勤時間も重要です。適度な通勤時間内に住居を設定してください。特に最近車の渋滞がひどい地域もあります。地元の方によくお聞きください。
２．予算
	各企業には住宅に関する社内規定があります。探し始める前にご自分の予算等の内容を理解してください。不動産エージェントに物件の紹介を依頼する際にご自分の予算とその他の希望条件を説明してください。(添付賃貸物件紹介依頼参照)通常のマーケットであれば家主の希望家賃「asking rent」を交渉して多少下げることが可能です。市場や物件の競争力により異なりますが３－５％程度です。但し複数の人が興味を持ち契約交渉「offer」する場合は希望価格より高い家賃で決まるケースもあります。また転勤シーズンには物件の流れが速くなります。エージェントとよく相談して交渉しましょう。物件によっては割安感のあるものがあります。その場合は理由を確認ください。1年しか貸せないとか、交通量の多い道に面していて人気が無いとか問題があるかもしれません。
３．物件のタイプ
	物件には一戸建て、タウンハウス、アパートがあります。一般的に一戸建て住宅は3ベッドルーム以上あり１６０－２００㎡の広さがあります。庭付きでお子さんがいらっしゃると快適です。光熱費が高くなること、庭の手入れ等の面倒があります。タウンハウスは２－３ベッドルームで１２０－１８０㎡の広さです。一戸建てに比べプライバシーはありませんが、光熱費や庭の手入れがありません。アパートはワンルームから2ベッドルームで４０－１５０㎡の広さがあります。単身赴任やご夫婦のみの場合便利です。
４．入居日
	見学可能な物件は即入居から1ヶ月先ぐらいのものが大半です。2－3ヶ月後の入居を希望される場合は気に入った物件を押さえることは難しくなります。入居を急いでいる場合でも契約手続きに5日から10日は掛かることをご理解下さい。
５．契約期間
	アパート・一戸建て住宅は最低1年契約になります。2年以上の滞在の可能性がある場合は2年契約を交渉してください。一般的には2年が最長です。3年目のオプションを交渉することは可能ですが、家主は長期のコミットを避けたがります。重要な点は「キャンセル条項」です。急な転勤に備え1年以降はキャンセルできる条項を交渉しましょう。「60日前に書面での通知」が一般的です。前にも触れましたが契約期間が終わった時点で家主は契約を延長する義務はありません。特に最近一戸建て住宅で家主が住宅を売却する為退去せざるを得ない駐在員の方が増えています。
６．家具
	アメリカの住宅では家具無し「unfurnished」の条件で賃貸するのが一般的です。家具無しの条件ではキッチンの設備（冷蔵庫、レンジ、皿洗い機）は付いてきます。洗濯機、乾燥機も付いているのが一般的です。カーテンやブラインドはついている場合と無い場合があります。家具は前任者から引き継ぐ場合、他社の駐在員の帰国セール（日本の食料品店に掲示）で購入する場合、リース、新品を購入する等の選択があります。
７．ペット
	最近日本からペットを連れて来られるご.家族が増えています。ペットを受け入れてくれる家主は少ないので、探し始める際にエージェントにペットの種類や大きさを説明してください。敷金が高くなる場合もありますのでご理解ください。

住宅探しの実務

ステップ１．希望条件の整理
	住宅決定の要素を参考にご自分の希望条件を整理してください。エージェントはその条件をベースに物件を検索します。添付希望条件に内容を記入し、E-駐在宛にemail頂ければ物件探しをサポート致します。（サポートできない地域がありますのでご了解ください）
ステップ２．物件見学
	エージェントが物件案内のツアーをしてくれます。見学時に重要なことは自分にあった物件かどうかを感じることです。あまり細かいことは気にしないでください。また、エージェントはその地域で生活するのに必要な情報をたくさんもっていますので学校や買い物の情報も聞いてください。
ステップ３．オファー・契約交渉
	気に入った物件が見つかったらエージェントを通してオファー（希望条件）を入れます。家賃(2年目も)、契約期間、契約開始日、敷金の金額、キャンセル条項、庭のメンテナンス等が含まれます。
ステップ４．契約
	契約内容が合意されると家主より契約書（Lease）を出てきます。契約内容を見て口頭合意したものと同じであるか確認します。Leaseはその地域の定型フォームを使うことが一般的です。家主との個別の合意である追加条項（Rider）は注意して読んでください。不明な点はエージェントに確認ください。契約書はテナントが最初にサインし、後に家主がサインします。家主がサインした時点で契約が成立したことになります。契約に際しては以下のものが必要となります。前家賃：通常１ヶ月敷金（Security　Deposit）：通常１－２ヶ月分の家賃不動産仲介料：通常１ヶ月、（マンハッタンは年間家賃の１５％）入居手続き料（Processing　Fee）：アパートによって要求される場合があります。雇用証明（Employment　Letter）：会社が雇用を証明するレターを用意します。推薦状（Personal　Reference　Letter/Bank　Reference 　Letter）：知人や銀行からのレターが要求される場合があります。
ステップ５．入居
	入居準備を行います。引越し業者を手配します。アパートの場合管理組合の認可やエレベーターの予約等が必要になります。入居に際し以下の手続きが必要です。電話の申し込み：工事が必要な場合は立会いが必要です。工事が必要でない場合は自分の電話機をせつぞっくするだけで使用できます。ただし米国にクレジットヒストリーが無い場合は長距離電話の使用量に制限が生じます。電気・水道・ガスの名義変更：電話で申し込みます。ケーブルTV:設置時に立会いが必要です。設置予定日の前にテレビを搬入してください。予定通り設置できないケースが頻繁に起こります。鍵：入居時に鍵をもらいます。使えるか確認し合鍵を作って信用できる人に予備を預かってもらうと便利です。鍵の交換が必要な時は家主の許可が必要です。入居点検：入居時に破損や故障がある場合は速やかに報告してください。退去時に敷金返済の問題が生じる可能性があります。

住宅退去の実務

退去が決まったら以下の手続きが必要です。
家主への連絡：
	トラブルを避ける為書面にて連絡します。内容は１）いつ部屋を出るのか．２）いつまで家賃を払うのか。家主の確認のサインをもらっておくと安全です。
敷金の返却：
	住宅の点検（Inspection）と敷金の返却のタイミングを家主に確認します。Inspectionは通常荷物の搬出後家主により行われ、その後１ヶ月程度で小切手で返却されます。部屋に破損があった場合や清掃が必要な場合は敷金から差し引かれます。敷金の返却は家主とテナントの当事者間の問題ですのでトラブルを避ける為家主とうまくコミュニケートしてください。
鍵の返却：
	鍵の返却方法を確認します。ガレージオープナーも重要です。
各種手続き：
	電話、電気、ガス、水道、ケーブルTV各社に契約の打ち切り（dis-connection）のリクエストをします。その際に最終月の請求書の宛先を聞かれますので用意しておきましょう。尚ケーブルTVのコンバーターは返却の必要があります。